地产行业动态跟踪报告：楼市地市修复 单月投资增速转正

　　事项：

    　　国家统计局公布2020 年1-3 月全国房地产开发投资及销售数据，其中房地产开发投资额同比降7.7%，新开工同比降27.2%；商品房销售面积同比降26.3%，销售额同比降24.7%。

    　　平安观点：

    　　单月投资增速转正，回升有望延续。2020 年1-3 月房地产投资同比下降7.7%，降幅较1-2 月收窄8.6 个百分点；其中3 月单月投资同比增长1.2%。投资增速回升主要由于各地陆续复工，同时赶工程进度带来施工强度的提升。分区域看，西部、中部、东部、东北部地区1-3 月投资分别下降0.8%、18.7%、6.1%、14%，降幅较1-2 月收窄17.8、7.2、6.4 和2.1 个百分点。截至4 月1 日，全国房屋建筑和市政基础设施工程在建项目开复工率升至85.1%，随着项目复工率上升、新开工的回升以及赶工期带来的施工强度提升，预计房地产投资增速仍有望逐步回升。

    　　新开工、竣工修复，竣工中期上升趋势明确。2020 年1-3 月新开工同比下降27.2%，较1-2 月收窄17.7 个百分点；其中3 月单月同比下降10.4%。由于疫情导致开发商工期普遍延后1 到2 个月，随着国内疫情逐步得到控制，开发商从工期及供货角度出发，预计短期新开工增速有望快速回升，以保证下半年货量供应。全年来看，由于前期拿地收缩、疫情带来的成交承压均可能对新开工形成制约，预计全年新开工面积同比下降5%-10%。1-3 月竣工同比下降15.8%，较1-2 月收窄7.1 个百分点；其中3 月单月同比下降0.9%。我们认为疫情仅会导致竣工进度的延迟，并不会改变未来几年竣工大年的趋势。全年来看，随着后续赶工带来的施工强度提升，预计竣工仍有望延续正增长。

    　　销售降幅收窄，关注供给放量、需求承压带来的压力。随着疫情得到控制，4 月1 日全国售楼处复工率达92.73%，主流房企亦基本实现非武汉地区全面复工，加上疫情期间积压需求的释放，1-3 月全国商品房销售面积同比降26.3%，销售额同比降24.7%，降幅较1-2 月收窄13.6个和11.2 个百分点。3 月单月销售面积、销售额达2019 年同期85.9%、85.4%，复苏程度符合预期。分区域看，西部、中部、东部、东北部地区1-3 月销售面积分别下降21.9%、32.8%、24.3%、32.8%，降幅较1-2 月收窄19.4、12.4、10.6、8.2 个百分点。展望后市，随着复工复产步入正轨，房企推盘量有望持续上升，需关注积压需求释放后经济收入下滑对居民购房意愿的影响。

    　　土地市场热度提升，短期供地数量及质量仍有望加大。1-3 月全国土地购置面积同比降22.6%，土地成交价款同比降18.1%，降幅较1-2 月收窄6.7 个、18.1 个百分点。3 月单月土地购置面积同比下降12.1%，土地成交价款同比增长6.5%。流动性宽松叠加地方财政压力带来供地质量提高，房地拿地积极性上升，3 月百城土地成交溢价率环比增加3.1 个百分点至15.6%，延续上涨趋势。短期来看，由于疫情导致地方财政支出增加，预计后续各地方仍有望加大供地数量及质量，需关注一二线土地市场溢价率攀升可能带来地产融资端收紧风险。

    　　资金环境改善，房贷利率延续下行。2019 年1-3 月房企整体到位资金3.4 万亿元，同比下降13.8%，降幅较1-2 月收窄3.7 个百分点。受销售增速回升影响，1-3 月定金及预收款增速较1-2 月提升1.5个百分点至-22.4%。流动性宽松背景下，1-3 月国内贷款增速较1-2 月提升2.7 个百分点至-5.9%，个人按揭贷款增速较1-2 月提升5 个百分点至-7.4%。3 月全国首套房贷利率5.45%，连续4 个月下行。随着3 月央行进一步降准，全球步入降息周期，短期房企融资端成本有望持续改善，但地市升温或对改善空间形成制约。

    　　投资建议：随着疫情逐步得到控制，3 月全国地产投资销售全面修复，短期受各房企赶工期提振，预计投资开工仍有望延续修复，销售端随着积压需求释放、供给端逐步放量，成交恢复的持续性仍有待观察，但宽信贷环境将为楼市提供一定支撑。尽管短期经济下行压力加大，但政治局会议重申“房住不炒”，加上短期一二线楼市及地市的升温，将制约各地政策松动的力度。板块投资方面，仍聚焦业绩销售增长持续，拥有品牌、管控优势的行业龙头，建议关注：1）品牌管控占优、高股息率的全国性龙头房企万科、保利、金地、招商等；2）业绩销售高增、融资成本改善的弹性二线房企天健、中南、阳光城、新城等。

    　　风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；3）由于疫情导致返乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。