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今年年初，房产行业的返乡置业高峰期被一场突如其来的疫情打乱了，疫情之下，全国超百座城市倡议或要求暂停开放售楼处。辗转至线上蓄客的房企陷入被动局面。 国家卫健委2月6日通报，2月5日0~24时，31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团报告新增确诊病例3694例，累计报告确诊病例28018例。 作为华中地区的中心城市，武汉在过去数年里都是众多全国性房企布局的核心城市。第一财经记者梳理发现，全国前二十强房企，湖北省销售额占全国销售额比基本维持在4%~6%之间。即使比例较低的融创中国（01918.HK），也在2019年接连大手笔“扫货”补仓，将武汉纳入重点战略城市。 一场疫情给住房销售按下了暂缓键，也让现金流紧张的民营房企首当其冲陷入困境。大手笔加仓的房企短期内也将因为巨量资金沉淀于此，而饱受资金链困扰。 尽管数位受访者认为，刚需和改善需求只会迟到不会缺席，武汉城市基本面不改。但随着疫情持续，一季度房企业绩受影响几乎是受访者共识，3月份更被视为上半年业绩能否修复的分水岭。 当然，能给予当下房企希望曙光的还有来自金融财政、地产监管、融资等方面的宽松预期。
必争之地 2019年，全国房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款分别同比下降11.4%、8.7%，武汉仍实现了全年供应建面、成交建面、成交楼面均价等房地产开发各项指标的逆势增长。 以土地出让金为例，综合中国指数研究院、湖北中原研究部的数据来看，武汉这一指标近年持续攀升，2019年录得超1600亿元，是仅次于杭州、苏州的全国第三大热点二线城市。住房销售套数与销售面积连续9年位居全国前三。 从各大房企的举动也可管窥武汉市场的重要性。 早在2009年以前，万科（000002.SZ/02202.HK）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SZ）、华润置地（01109.HK）、中国恒大（03333.HK）、碧桂园（02007.HK）等一线房企便相继入驻武汉。尤其是近五六年间，武汉大力发展电子信息、智能制造装备、汽车等持续推动产业结构转型升级，降低落户门槛及购房要求，百万大学生留汉创业就业等，通过组合拳策略提升城市综合竞争力。中梁控股（02772.HK）、正商集团、融信中国（03301.HK）、建发股份（600153.SH）等一批新面孔陆续亮相湖北。 综合多个机构2019年度数据，并参照克而瑞“2019年中国房地产企业销售榜TOP200”来看，全国前二十强房企，湖北省销售额占比基本维持在4%~6%之间。比例较低的有融创中国，为1.72%；相对较高的有碧桂园、保利发展、金地集团。 本地房企虽然销售金额整体低于全国性房企，但销售比重较高。其中，奥山控股、福星惠誉为代表的本地民营房企，来自本省的销售比重均超过40%。2019年，也属于武汉房地产市场升温之年。 武汉曾在2018年出台历史最严限价政策，导致土拍市场流拍、延期现象频现。伴随时间对政策的“消化”，推行用地预申请模式等，本就觊觎该市场的房企在2019年大手笔补仓。这方面的代表企业有融创中国、华夏幸福（600340.SH）等。 融创中国在2019年以单独或者联合体等形式在武汉“扫货”超十幅地块，耗资超234.4亿元。 华夏幸福以116亿元的底价竞得武汉两宗地块的土地使用权。这是华夏幸福2019年新增的首个“商业办公项目”，更是南方总部在二级市场的首个项目，拟建金融中心。而这两宗地块临近武汉超高地标绿地中心。 类似的还有美的置业（03990.HK），于2019年第一次进入湖北市场，便耗资超50亿元在武汉拿地，属于少见的手笔。 “北上广深拿地越来越难，类似于武汉、成都、杭州、重庆这样的强二线城市可以说是前三十强房企的必争之地，也是必须守住的市场。”一家房企的华中地区负责人士表示，房企无论是拼规模还是拼盈利，武汉都算得上房企进行区域布局的优质棋子。 超过60家百强房企进驻武汉，一方面，房企在武汉拿地的难度水涨船高；另一方面，也促使更多寄望进入华中市场的房企向武汉郊区、武汉周边、湖北其他城市下沉。 以擅长打造和运营金融总部经济区的开发商金融街（000402.SZ）为例，几乎未曾缺席武汉土拍，但也仅能落子武汉市江夏区等郊区地块。中国恒大、绿地控股、中梁控股等均在湖北鄂州、随州、黄冈等四五线城市展开布局。 寄望三月“翻盘” 突然来袭的疫情迫使疫情重灾区湖北省内交通、商业、娱乐等全线停止。合肥、福州、南京、杭州等超过100个城市倡议或要求暂停开放售楼处。房企错失春节后至元宵节的返乡置业、旅游市镇置业的重要窗口期。 多家布局湖北省的房企告诉第一财经记者，疫情当前，员工安全防护成首要任务，该停的工作必须停。据悉，绝大多数房企首先关闭售楼部的区域，便是湖北。 “目前，一方面是保证公司员工尤其是疫区员工人身安全；另一方面，尽可能地通过捐款、捐物帮助疫区渡过难关。”融创中国内部人士表示。 除了捐款捐物、对租户减租免租，在多个省份推迟返工响应下，中国恒大等多个房企均将员工开工日期再度予以延后。 碧桂园、融创中国、绿城控股等房企正通过线上渠道获客。但业内普遍认为，房子与其他商品差异化大、线下购房属客户习惯等，线上售房转化率低，售房效果并不明显。房企的销售普遍陷入被动局面。 以“湖北市场的销售额排名靠前，但相比于长三角、珠三角市场在公司业绩‘盘子’的分量来说，湖北市场重要性靠后”，对于武汉等楼市长远基本面整体看好的保利发展人士也直言，“疫情的冲击是全行业性质的”。 克而瑞新近公布的2020年1月百强房企销售额，除万科、金地集团、金科股份（000656.SZ）等实现正增长，销售增速整体下行。 “1、2月历来是房企的销售淡季，前两月销售额大概占全年10%。疫情引发的停售对2月影响最大，今年三四月的‘小阳春’大概率泡汤。”华南地区一家房企营销人员表示。 中指市场研究总监曹晶晶也表达了类似观点。“相比于SARS时期，当下GDP增速趋缓、行业市场规模继续大幅增长的动力明显减弱、房地产市场监管政策基本面更严格，这次的疫情对市场的影响会大一些。” 几乎多位受访企业和业内人士均将3月视为能否改变上半年销售局面的关键点。 |
